Kupno domu w Hiszpanii na podstawie planu: pięć wskazówek
Zakup domu w Hiszpanii na podstawie planu może wiązać się z niepewnością. Jako inwestor zazwyczaj wpłacają Państwo zaliczkę, nawet jeśli prace nie zostały jeszcze rozpoczęte. To może być ryzykowne. Dlatego w tym artykule omówiono pięć konkretnych wskazówek dotyczących zakupu nieruchomości w Hiszpanii na podstawie planu.
Przeczytaj więcej o procesie zakupu nowo wybudowanej nieruchomości.
1. Jaka jest reputacja dewelopera?
Postaraj się zdobyć jak najwięcej informacji o deweloperze. Jakie są jego wcześniejsze realizacje? Z jakimi podmiotami współpracuje? Jakie są udzielane gwarancje dotyczące Państwa płatności? Są to pytania, które mogą Państwo zadać podczas wstępnej rozmowy przed dokonaniem zakupu.
2. Czy deweloper posiada wymagane pozwolenia?
Zakup domu w Hiszpanii na podstawie planu wiąże się z koniecznością uzyskania niezbędnych pozwoleń. Deweloper jest odpowiedzialny za „licencia de obra”. Przy okazji można sprawdzić w „urbanismo”, czy deweloper efektywnie spełnia wymogi urbanistyczne. Oczywiście ważne jest, aby realizować budowę w strefie budowlanej, a nie na przykład na terenach rolniczych. Dodatkowo można sprawdzić, czy w pobliżu nie są planowane inne inwestycje budowlane. W końcu może to wpłynąć na przyszłą wartość Państwa nieruchomości.
Na zakończenie warto dodać, że ważne jest, aby projekt budowlany w takiej formie, w jakiej został Państwu przedstawiony, również skutecznie odpowiadał zapisowi w księdze wieczystej. Można to sprawdzić na podstawie „certificación catastral” i „plan parcial”.
3. Czy deweloper wywiązuje się ze swoich zobowiązań finansowych?
Tutaj ważnych jest pięć punktów. Po pierwsze,muszą mieć Państwo pewność, że deweloper jest właścicielem gruntu budowlanego. Można to sprawdzić prosząc o przedstawienie dokumentu „escritura de compra”. Następnie można sprawdzić, czy na gruncie nie ciążą żadne zobowiązania kredytowe. Można to ustalić poprzez „nota simple” w rejestrze nieruchomości. Po trzecie, można sprawdzić, czy deweloper zapłacił podatki, zwłaszcza „impuesto sobre bienes inmuebles”. Ponieważ ten obowiązek podatkowy przechodzi na nabywcę. Jako przedostatni punkt można sprawdzić, czy wykonawca jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej na okres 10 lat poprzez „seguro decenal”. Na zakończenie, należy pamiętać, że Państwa płatności są objęte ważną gwarancją bankową.
Przeczytaj więcej o gwarancji bankowej w Hiszpanii.
4. Jakie są istotne zapisy w umowie kupna-sprzedaży?
W umowie kupna-sprzedaży istotne znaczenie ma szereg postanowień umownych. Oczywiście ważne jest, aby uzgodnić globalną cenę z jasnymi warunkami płatności. Niezależnie od sposobów płatności, niezbędne jest jednoznaczne określenie terminu realizacji. Najlepiej jest dodać podpunkt dotyczący kary za opóźnienia.
Pożądana jest również jednoznaczna informacja na temat późniejszych wspólnych kosztów. Dodatkowo w umowie mogą Państwo zawrzeć listę specyfikacji technicznych, „memoria de calidades”, oraz plany budowlane.
Na koniec należy sprawdzić, czy nie ma „warunków specjalnych”. Na przykład doświadczyliśmy już tego, że deweloper nie musi budować basenów, jeżeli nie udało mu się sprzedać wszystkich mieszkań. „Przypadkowo” jedno mieszkanie w całym kompleksie nie zostało wykończone…
Wskazówka: jeżeli druga strona obiecuje Państwu darmowe urządzenia, to należy to uwzględnić to w kompromisie.
5. Czy certyfikaty związane z wykończeniem nieruchomości są prawidłowe?
W przypadku nowo wybudowanych nieruchomości przy odbiorze tymczasowym wymaganych jest szereg zaświadczeń. Architekt udziela ostatecznej zgody poprzez „certificado final de obra”. Niezbędna jest również zgoda gminy: „licencia de primera ocupación”, która stanowi potwierdzenie, że normy budowlane były respektowane. Dodatkowo, nie należy zapominać o tym, aby złożyć wniosek o wydanie„declaración de obra nueva y”.
Ponadto, w przypadku nowo wybudowanych nieruchomości, otrzymują Państwo również gwarancję na ukryte wady. W przypadku wad o charakterze wykończeniowym obowiązuje termin 1 roku od zakończenia budowy lub 6 miesięcy od daty zakupu. W przypadku usterek mających poważny wpływ na komfort mieszkalny obowiązuje 3-letni okres gwarancji. Ostatecznie pozostaje jeszcze obowiązkowa 10-letnia odpowiedzialność za nowo wybudowane nieruchomości.
Przeczytaj więcej o wadach widocznych i ukrytych.
