Kupno nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii: 5 kroków

Nowo wybudowane nieruchomości w Hiszpanii. Kupno nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z pewnym ryzykiem. Decydują Państwo o zakupie niewykończonego apartamentu lub willi w obcym kraju. W tym artykule wyjaśniamy w pięciu krokach, w jaki sposób przebiega proces zakupu nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii i zwracamy uwagę na niektóre z zagrożeń.

Krok nr 1: Rezerwacja

Po znalezieniu apartamentu lub willi, którą chcą Państwo kupić, pierwszym krokiem jest podpisanie umowy rezerwacyjnej. W przeciwieństwie do procesu odsprzedaży, umowa rezerwacyjna jest sporządzana sumarycznie i z reguły obejmuje jedną stronę. Na tak przygotowanej umowie rezerwacyjnej znajdą Państwo dane firmy deweloperskiej, ogólny opis projektu, dane identyfikacyjne konkretnej nieruchomości oraz harmonogram płatności. Najważniejsze warunki w umowie rezerwacyjnej w nowym budownictwie to:

• nieruchomość jest zdejmowana z rynku na okres zazwyczaj 30 dni;
• płacą Państwo opłatę rezerwacyjną w wysokości od 3000 do 6000 euro.

Opłata rezerwacyjna w przypadku nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii nie podlega zwrotowi.

Przeczytaj więcej o umowie rezerwacyjnej.

Krok 2: przed podpisaniem umowy

By dokonać bezpiecznego zakupu, pomiędzy umową rezerwacyjną a kompromisem są trzy punkty, które sprawdzamy specjalnie dla Państwa.

W pierwszej kolejności sprawdzamy, czy rzeczywiście zostało wydane pozwolenie na budowę („La Licencia de Obras”). Chodzi tu nie tylko o pozwolenie na budowę dotyczące kupowanej nieruchomości, ale także urbanizacji i niektórych jej części. Na przykład na budowę basenu trzeba wydać osobną licencję.

Następnie należy sprawdzić, czy pozwolenie na budowę rzeczywiście jest zgodne z planami, wymogami jakościowymi i wybranymi materiałami („Plano de la Vivienda, Plano de la Urbanizacion i Memoria de Calidades”). Jeżeli pojawią się różnice między zatwierdzonym projektem a faktycznie wykonaną konstrukcją, doprowadzi to do dodatkowych kosztów związanych z legalizacją na późniejszym etapie.

Ponadto sprawdzamy – jeżeli mowa o zakupie na podstawie planu – to czy deweloper jest wystarczająco wypłacalny. Czy jest on właścicielem gruntu? Czy deweloper oferuje gwarancję bankową?

Dzięki gwarancji bankowej zabezpieczają Państwo przyszłe płatności na rzecz dewelopera. W przypadku opóźnienia w dostawie, niewywiązania się z umowy lub upadłości dewelopera, mogą Państwo odzyskać płatności. Gwarancja bankowa jest wymagana przez prawo w Hiszpanii, ale w praktyce widzimy, że deweloperzy nie zawsze ją oferują.

Przeczytaj więcej o gwarancji bankowej przy zakupie na podstawie planu.

Krok 3: Umowa deweloperska i płatności okresowe

Gdy czynności wyjaśniające w kroku 2 zakończą się pozytywną opinią, wówczas sporządzamy umowę deweloperska („Contrato Privado de Compraventa”). Wówczas mogą Państwo podpisać umowę dla nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii, wiedząc, że projekt jest prawidłowy.

Umowa deweloperska będzie szczegółowo określał warunki zakupu. Na przykład, należy rozważyć. klauzule dotyczące zmian . Umowa jest prawnie wiążącą umową, na mocy której definitywnie kupują Państwo nieruchomość.

Od dnia podpisania umowy rozpoczynają się płatności okresowe. Zazwyczaj odbywa się to za pomocą przelewu bankowego. Można jednak zdecydować się na dokonywanie płatności na konto dla podmiotów trzecich. Następnie my składamy wniosek o udzielenie gwarancji bankowej. Po każdej indywidualnej płatności można zażądać gwarancji bankowej, także na kwotę rezerwacji. W ten sposób są Państwo całkowicie zabezpieczeni.

Jeżeli zdecydują się Państwo zrezygnować z zakupu nieruchomości po podpisaniu umowy, wszystkie dokonane już płatności zostaną utracone.

Pomimo tego, że średni czas trwania od momentu rozpoczęcia budowy do jej zakończenia trwa kilka lat, to w kompromisie zazwyczaj pojawia się klauzula o prolongowaniu. W przypadku opóźnienia prac dewelopera może przedłużyć umowny okres realizacji o 2-6 miesięcy. Muszą mieć Państwo świadomość, że w Hiszpanii większość projektów jest opóźniona.

Przeczytaj pięć wskazówek dotyczących zakupu nieruchomości na podstawie planu w Hiszpanii.

Krok nr 4: ukończenie budowy nowo wybudowanych nieruchomości w Hiszpanii

Gdy budowa jest w stanie surowym zamkniętym, sprawdzamy jeszcze cztery punkty przed sporządzeniem aktu notarialnego.

Pierwszym krokiem jest przekazanie projektu przez architekta. Uprawniony architekt zaświadcza, że projekt został zbudowany zgodnie z zatwierdzonymi planami („Certificado de final de Obra”). Na podstawie ukończonych robót możemy wystąpić do gminy o wydanie certyfikatu zgodności specjalnie dla Państwa nieruchomości („Declaración Responsable de Primera Occupacion”). Bez tego dokumentu akt notarialny nie może być poświadczony i nie można później wynająć nieruchomości za pośrednictwem kanałów internetowych.

Drugi krok polega na sprawdzeniu 10-letniej polisy ubezpieczeniowej od odpowiedzialności cywilnej („Seguro Decenal”). Wykupienie tego ubezpieczenia przez dewelopera jest obowiązkowe. Sprawdzamy polisę, aby upewnić się, że są Państwo ubezpieczeni od wad części konstrukcyjnych budowli.

Trzecim krokiem jest sprawdzenie prawidłowości podłączenia do mediów takich jak woda i energia elektryczna („Boletin de Agua y de Luz”).

Na koniec pozostaje ostatni krok polegający na pierwszym wpisaniu Państwa nieruchomości do księgi wieczystej (deklaracja 902N). Jednak informacją o pierwszej płatności za podatek miejski („IBI”) może potrwać kilka lat, ponieważ gmina potrzebuje czasu na administracyjne przetworzenie nowo wybudowanej nieruchomości.

Krok nr 5: sporządzenie aktu notarialnego

Po wykonaniu powyższych czynności nowo wybudowana nieruchomość w Hiszpanii została formalnie ukończona („Final de Obra”). Następnie mogą Państwo udać się do notariusza w celu podpisania aktu notarialnego sprzedaży, odbierając klucze. Dokonujesz również płatności końcowej, zazwyczaj w formie czeku bankowego. Należy pamiętać, że data podpisania aktu notarialnego nie musi być koniecznie datą oddania nieruchomości do użytku.

Ostatnim krokiem jest zarejestrowanie nowych tytułów własności w księdze wieczystej oraz zawarcie umów na dostawę wody i energii elektrycznej na Państwa nazwisko. W tym momencie stają się Państwo zarejestrowanym właścicielem nieruchomości.

Czy planują Państwo zamówić jakieś dodatkowe elementy lub dodatkowe prace? W takim przypadku wskazane jest uwzględnienie tych robót w akcie notarialnym zakupu. Dzięki temu można również skorzystać z 10% stawki VAT na te prace. Klikając w ten link uzyskają Państwo więcej informacji na temat podatku VAT dla nowo wybudowanych nieruchomości w Hiszpanii.

Stowarzyszenie współwłaścicieli

Zostaje również utworzony Związek Współwłaścicieli („La Escritura de Obra nueva y Division Horizontal”). Administrator budynku jest zazwyczaj wybierany przez dewelopera Jednakże na pierwszym walnym zgromadzeniu współwłaściciele mogą wyznaczyć inną osobę zwykłą większością głosów.

Nowo wybudowane nieruchomości w Hiszpanii: pozostałe punkty: Numer NIE i hiszpańskie konto bankowe

Przed podpisaniem aktu notarialnego dotyczącego kupna nieruchomości, należy uporządkować jeszcze dwie kwestie.

Po pierwsze, należy posiadać numer „NIE”. Jest to Państwa numer identyfikacyjny (podatkowy) dla rządu hiszpańskiego. Numer ten jest niezbędny do rozliczenia podatku od zakupu nieruchomości.

Klikając w ten link uzyskasz więcej informacji na temat procesu ubiegania się o nadanie numeru NIE.

Wymagane jest również posiadanie hiszpańskiego konta bankowego na pokrycie kosztów stałych nieruchomości (woda, energia elektryczna, podatek „IBI” itp.). 

Klikając w ten link uzyskasz więcej informacji o tym jak otworzyć hiszpańskie konto bankowe.

Czy mają Państwo pytania dotyczące zakupu nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii? Zapraszamy do umówienia się na niezobowiązujące spotkanie poprzez poniższy formularz kontaktowy. Będziemy mogli wspólnie omówić kolejne kroki.

 

Podziel się tym postem?