Umowa rezerwacyjna i pierwsza wpłata
Po tym jak zaczną Państwo oglądać nieruchomości i znajdą atrakcyjną nieruchomość w Hiszpanii, agent nieruchomości poprosi Państwa o podpisanie umowy rezerwacyjnej („contrato de reserva”). Dzięki tej umowie nieruchomość przez określony czas nie może zostać sprzedana innym zainteresowanym osobom.
W tym okresie mogą Państwo zlecić sprawdzenie nieruchomości i/lub promotora pod względem prawnym pod kątem wszelkich wad, takich jak zadłużenia, naruszenia budowlane i obecność certyfikatów. W przypadku zakupu nieruchomości według planu, wymagana będzie również należyta staranność wobec promotora budowy.
Przeczytaj więcej o procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii.
Pierwsza wpłata
Po podpisaniu umowy zostaną Państwo również poproszeni o wpłacenie na miejscu wstępnego depozytu w wysokości od 2.500 – 6.000 euro przy pomocy karty kredytowej lub przelewu bankowego. Kwota ta pełni w rzeczywistości rolę depozytu. Ostatecznie rezygnując z zakupu utracą Państwo zadatek.
Istnieje jednak możliwość zawarcia w umowie rezerwacyjnej klauzuli dającej prawo do rezygnacji z zakupu, jeżeli dochodzenie prawne wykaże nieprawidłowości. W takim przypadku mogą Państwo odstąpić od zakupu i odzyskać całość lub część zadatku.
Pełny zwrot kosztów jest w zasadzie regułą, jeżeli taka klauzula była zawarta w umowie rezerwacyjnej. Oczywiście zawsze mogą pojawić się dyskusje. Na przykład klient zrezygnował z zakupu po tym, jak przekazał sprzedającemu dyspozycję przeprowadzenia pewnych badań technicznych przez architekta. Wynagrodzenie architekta zostało w takiej sytuacji potrącone z zaliczki. Należy o tym pamiętać, zadając sprzedającemu konkretne pytania techniczne.
Uwaga: zwroty zaliczki nie są regułą przy zakupie nowo wybudowanej nieruchomości.
Komu wpłacam zaliczkę?
W przypadku powołania adwokata przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej, można zdecydować się na wpłacenie zaliczki na konto podmiotu trzeciego. W ten sposób unikną Państwo sytuacji, w której agent nieruchomości lub sprzedający odmówi zwrotu pieniędzy w przypadku wystąpienia wad w nieruchomości.
Często zdarza się, że zaliczka jest wpłacana na konto agenta nieruchomości. Nie oznacza to, że takie postępowanie musi prowadzić do problemów. Na rynku z pewnością istnieją rzetelne agencje nieruchomości, w tym hiszpańskie agencje nieruchomości.
Jednak odradzamy dokonywania wpłat na konto sprzedającego. Może to być osoba indywidualna lub hiszpański promotor budowlany. Przykładowo, dokonując zakupu z na podstawie planu, warto skorzystać z rachunku bankowego dla podmiotów trzecich u własnego adwokata. Jeżeli promotor budowy nie byłby wtedy osobą w pełni kompetentną, można jeszcze odzyskać zadatek.
Przeczytaj więcej o kupowaniu na podstawie planu w Hiszpanii.
W jakiej sytuacji tracę prawo do zwrotu pieniędzy?
Prawo do zwrotu pierwszego zadatku tracą Państwo, jeżeli dopuszczą Państwo do upływu terminu zawartego w umowie rezerwacyjnej (czytaj: nie zadecydują się Państwo na zakup) lub jeżeli nie będą Państwo w stanie wpłacić drugiego zadatku w wysokości 10%. W zależności od umowy rezerwacyjnej mogą wystąpić inne przyczyny. Należy to sprawdzić.
Co następuje po umowie rezerwacyjnej i sprawdzeniu nieruchomości?
Jeżeli zdecydują się Państwo na zakup, zostanie sporządzony kompromis („contrato de compraventa”). Dokonają Państwo wówczas drugiej wpłaty zaliczki w wysokości 10% ceny zakupu.
Ważne jest, aby nie podpisywać kompromisu, dopóki nie mamy pewności co do sytuacji prawnej nieruchomości. Kompromis jest wiążącą umową kupna-sprzedaży, od której nie można już odstąpić. Na praktycznym przykładzie wyjaśniamy, dlaczego nie należy podpisywać kompromisu zbyt wcześnie.
