Podatek od zysków kapitałowych w Hiszpanii – wyjaśnienie

Przy sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości należy zapłacić podatek od zysków kapitałowych w Hiszpanii. Jednak podatek od zysków kapitałowych istnieje również w przypadku innych aktywów, takich jak akcje. Niniejszy artykuł będzie ograniczony do podstaw podatku od zysków kapitałowych w Hiszpanii w odniesieniu do nieruchomości.

Kiedy obowiązuje podatek od zysków kapitałowych w Hiszpanii?

Podatek od zysków kapitałowych dotyczy zarówno rezydentów, jak i nierezydentów oraz każdej sprzedaży nieruchomości położonej na terytorium Hiszpanii. W niektórych przypadkach podatek dotyczy również darowizny hiszpańskich nieruchomości, oprócz zapłaconego podatku od darowizny. W przypadku darowizny najlepiej zasięgnąć specjalistycznej porady.

Należy pamiętać, że jako rezydent w Hiszpanii muszą zapłacić Państwo podatek od zysków kapitałowych zrealizowanych na swoich aktywach na całym świecie. Oznacza to, że zyski kapitałowe zrealizowane w Polsce podlegają zasadniczo opodatkowaniu w Hiszpanii. 

Jak obliczyć podatek od zysków kapitałowych?

 Podstawę opodatkowania podatkiem od zysków kapitałowych z nieruchomości oblicza się w następujący sposób. Biorą Państwo rzeczywistą cenę sprzedaży i pomniejszają ją o koszty związane ze sprzedażą, w tym miejski „plusvaliá”. Od tej wartości sprzedaży odlicza się pierwotną cenę zakupu plus koszty zakupu, takie jak opłaty notarialne i rejestracyjne. Jeżeli przeprowadzili Państwo remont lub modernizację nieruchomości, to również mogą Państwo odliczyć te koszty od wartości sprzedaży, pod warunkiem, że przestrzegają Państwo wszelkich odpisów amortyzacyjnych. Jednak nie wszystkie koszty przebudowy można odliczyć.

Prosty przykład. W 2015 roku kupili Państwo nieruchomość o wartości 200.000 euro. Hiszpański podatek od zakupu drugiej nieruchomości i koszty zsumowane wynoszą łącznie 25.000 euro. W 2018 roku dokonują Państwo sprzedaży nieruchomości za cenę 240.000 euro. Koszty sprzedaży i „plusvaliá” sumują się do kwoty 5.000 euro. Podstawa opodatkowania wychodzi wtedy 10.000 (240.000 – 5000 – 200.000 – 25.000 = 10.000).

Należy pamiętać, że czasami zdarza się, że ludzie podają oficjalną wartość sprzedaży niższą niż rzeczywista. Dzięki temu kupujący zmniejsza należne opłaty rejestracyjne, a sprzedający unika podatku od zysków kapitałowych należnego w Hiszpanii. Takie praktyki są nielegalne. Od 2016 roku hiszpańskie organy podatkowe intensywniej sprawdzają wartość sprzedaży. Ponadto za uchylanie się od płacenia podatków grożą Państwu wysokie kary pieniężne, a w niektórych przypadkach nawet postępowanie sądowe.

Zwolnienia i potrącenia

Obowiązuje jednak szereg zwolnień finansowych. Jeżeli spełniają Państwo warunki dotyczące zwolnienia, nie muszą Państwo płacić podatku od zysków kapitałowych w Hiszpanii. Pierwsze zwolnienie dotyczy domu rodzinnego. Jeżeli dokonają Państwo sprzedaży domu rodzinnego w Hiszpanii jako rezydenci hiszpańscy (minimum 3-letni rezydent) z zamiarem zakupu nowego domu rodzinnego w ciągu dwóch lat od sprzedaży, niezależnie od tego, czy znajduje się on w Hiszpanii, czy nie, nie zapłacą Państwo podatku od zysków kapitałowych.

Drugie zwolnienie dotyczy osób starszych, które ukończyły 65 lat. Z zastrzeżeniem warunków, nie płacą Państwo podatku od zysków kapitałowych od domu rodzinnego, niezależnie od tego, czy reinwestują Państwo uzyskane dochody. Istnieje również zwolnienie z podatku od wszystkich zysków kapitałowych, jeśli wykorzystają je Państwo na plan emerytalny lub „renta vitalicia”.

Oprócz zwolnień możliwe są również ulgi . Jeżeli spełniają Państwo warunki uprawniające do obniżenia podatku, podstawa opodatkowania ulega zmniejszeniu. Jeżeli po 1 stycznia 2015 roku dokonują Państwo sprzedaży nieruchomości, którą nabyli Państwo przed 31 grudnia 1994 roku, to po spełnieniu określonych warunków mają Państwo prawo do obniżenia podstawy opodatkowania za okres od 31 grudnia 1994 roku do 20 stycznia 2006 roku. Cena sprzedaży nie powinna jednak przekroczyć 400.00 euro. Obniżka wynosi 11,11%. Z obniżenia podstawy opodatkowania o 50% można skorzystać również w przypadku zakupów dokonanych w okresie od 12 maja 2012 roku do 31 grudnia 2012 roku.

Stawki

Dla rezydentów podatkowych obowiązuje progresywna stawka z czterema przedziałami. Stawka 19% obowiązuje w pierwszym przedziale od 0 do 6.000 euro. Drugi przedział obejmuje 21% stawki za zyski kapitałowe od 6.001 do 50.000 euro. Następnie stawka trzeciego przedziału wynosi 23% dla kwot od 50.001 do 200.000 euro. Od 200.000 euro zysków kapitałowych stawka wynosi 26%.

W przypadku nierezydentów obowiązuje zryczałtowana stawka w wysokości 19%.

Potrącenie

Hiszpańskie władze podatkowe odliczają 3% wartości sprzedaży, gdy osoba nie będąca rezydentem sprzedaje nieruchomość. W praktyce, kupujący przekaże 3% ceny zakupu hiszpańskim władzom podatkowym, co oznacza, że Państwo otrzymają niższą kwotę. Dzięki temu rozwiązaniu hiszpańskie władze podatkowe chcą zapewnić, że Państwo, jako nierezydenci, zapłacą należny podatek od zysków kapitałowych.

Jeżeli odliczenie 3% przekracza należny podatek od zysków kapitałowych, można odzyskać nadwyżkę zapłaconego podatku. Jednak może minąć trochę czasu, zanim otrzymają Państwo zwrot pieniędzy. W zależności od urzędu skarbowego okres zwrotu wynosi od czterech do 12 miesięcy..

Cofnijmy się do przykładu z góry. Drugie miejsce zamieszkania zostało sprzedane za cenę 240.000 euro. Podstawa opodatkowania wynosiła 10.000 euro. Jako, że są Państwo nierezydentami to obowiązuje stawka 19%. Stanowi to 1.900 euro należnego podatku od zysków kapitałowych. Odliczenie wynosi jednak 7.200 euro. W tym przykładzie płacą Państwo o 5.300 euro za dużo…

Uwaga: nawet jako hiszpański rezydent podatkowy ryzykują Państwo odliczenie 3%. W rzeczywistości należy jednoznacznie udowodnić notariuszowi, że jest się (1) rezydentem w Hiszpanii i (2) podlega się obowiązkowi podatkowemu w Hiszpanii.

Podatek od wyjścia

W Hiszpanii obowiązuje podatek od wyjścia. Podatek od wyjścia to podatek, który płacą Państwo od niezrealizowanych zysków kapitałowych przy zmianie rezydencji podatkowej. Innymi słowy, płacą Państwo podatek od nominalnych zysków kapitałowych, jeżeli opuszczają Państwo Hiszpanię, aby zamieszkać w innym kraju. Podatek od wyjścia ma zastosowanie, jeżeli w ciągu ostatnich 15 lat mieszkali Państwo na stałe w Hiszpanii przez co najmniej 10 lat. Podatek od wyjścia dotyczy tylko udziałów, a nie nieruchomości.

Co z polskim podatkiem od zysków kapitałowych?

Jako rezydent podatkowy Polski, podlegają Państwo polskim przepisom podatkowym od zysków kapitałowych. W Polsce obowiązuje podatek od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli sprzedadzą Państwo nieruchomość w ciągu 5 lat od momentu jej nabycia. Co do zasady dotyczy to również sprzedaży nieruchomości położonych za granicą. Jednak na mocy umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią, Polska zwolni ten dochód z opodatkowania.

Decyzja

Decydując się na sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii, warto skorzystać z porady podatkowej w zakresie podatków hiszpańskich. Należy przecież z wyprzedzeniem oszacować koszty podatkowe i podjąć odpowiednie kroki, aby nie płacić zbyt wysokiego podatku jako nierezydent. Jako rezydenci powinni Państwo zadbać o uniknięcie kar poprzez prawidłowe zgłoszenie odpowiedniej kwoty do opodatkowania.

Czy chcą Państwo uzyskać więcej informacji na temat inwestowania w Hiszpanii? To zachęcamy do skontaktowania się z nami.

Podziel się tym postem?