Kupno nieruchomości w Hiszpanii z meblami i wyposażeniem: na co zwrócić uwagę?
Przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii, wyposażenie jest często sprzedawane razem z nieruchomością. Sprzedawca może również wyraźnie poprosić o rozgraniczenie między wartością nieruchomości a wartością wyposażenia. Ponadto istnieją pewne następstwa podatkowe, które najlepiej wziąć pod uwagę. Na co więc zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii z meblami?
Dlaczego sprzedający chce dokonać podziału?
Zanim udzielimy kilku porad, warto wiedzieć, dlaczego sprzedający może chcieć sprzedać wyposażenie wraz z nieruchomością i zlecić jej osobną wycenę. Jednym z częstych powodów jest chęć zmniejszenia podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii. Sprzedając meble osobno, może (próbuje) zadeklarować niższą cenę sprzedaży, więc realizuje niższy zysk kapitałowy. A co za tym idzie musi zapłacić mniejszy podatek. Stawka podatku od zysków kapitałowych wynosi 19%.
Przeczytaj więcej o podatku od zysków kapitałowych w Hiszpanii.
Jakie są następstwa podatkowe dla kupującego przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii z meblami?
Atrakcyjne dla kupującego może wydawać się również zakupienie mebli osobno. Stawka podatku od przeniesienia zależy od regionu autonomicznego, ale waha się między 7 – 11%. Wydaje się więc, że można wtedy zaoszczędzić podatek od przeniesienia do udziału w meblach. Jednak w późniejszej sprzedaży kupujący nie będzie mógł odliczyć udziału mebli od podatku od zysków kapitałowych, więc w rzeczywistości zapłaci więcej na końcu. Ponadto podatek od przeniesienia własności należy zapłacić również od ruchomości, o czym często się zapomina.
Przykład. Kupujesz nieruchomość w Altea (Alicante) za 400.000 euro, w tym 40.000 euro za wyposażenie. Masz nieruchomość wyceniona na 360.000 euro. Podatek od przeniesienia własności wynosi wtedy 36 000 euro. Później możesz sprzedać nieruchomość za 500.000 euro. Zysk kapitałowy, który realizujesz wynosi wtedy nie 100.000 euro, ale 140.000 euro. Zapłacisz wtedy 26.600 euro podatku od zysków kapitałowych. Od udziału w wysokości 40.000 euro płacisz 7.600 euro. Stracisz zatem 3 600 euro.
Poprzez prawidłowy sposób, będziesz miał również zarejestrowane meble. W przypadku powyższego przykładu, płacisz wtedy 6% opłaty rejestracyjnej od wartości mebli w regionie Alicante. Później można uwzględnić meble jako koszt zakupu w zeznaniu podatkowym dotyczącym zysków kapitałowych, pod warunkiem posiadania dokumentów potwierdzających.
Przykład. Kupujesz ponownie tę samą nieruchomość w Altea (Alicante) za 400 000 euro, z czego 40 000 euro przypada na wyposażenie. W akcie notarialnym jest wzmianka o podziale. Podatek od przeniesienia własności wynosi wtedy 36.000 euro za nieruchomość i 2.400 euro za ruchomości, w sumie 38.400 euro. Później przy sprzedaży można zadeklarować jako wartość zakupu 400.000 euro. Przy sprzedaży za 500.000 euro, twój zysk kapitałowy wyniesie wtedy 100.000 euro i zapłacisz 19.000 euro podatku od zysków kapitałowych zamiast 26.600 euro.
Ważnym warunkiem jest odpowiednie udokumentowanie zakupu wyposażenia. Jest to nie tylko przydatne, aby móc udowodnić jego wartość organom podatkowym: widzimy coraz więcej w tych dniach, że hiszpańskie władze podatkowe mają na celowniku sprzedaż mebli. Ale także po to, aby uniknąć dyskusji ze sprzedającym. Oto kilka wskazówek dotyczących zakupu nieruchomości w Hiszpanii wraz z jej wyposażeniem.
Zapisz ogłoszenie nieruchomości
Podczas składania oferty lub podpisywania rezerwacji możesz zapisać ogłoszenie nieruchomości. W ogłoszeniu (online) nieruchomości znajdziesz opis nieruchomości, a także zdjęcia wyposażenia. Zalecamy pobranie tej strony, zapisanie jej i zachowanie w pliku dotyczącym zakupu. My również domyślnie zapisujemy ogłoszenie dla naszych klientów. Później można wykorzystać ogłoszenie, aby pokazać, które elementy były lub nie były zawarte w zakupie. A także może być przydatne w dokumentacji podatkowej jako dokument pomocniczy, aby dać obraz urzędnikowi obsługującemu.
Zrób własne zdjęcia podczas wizyty w nieruchomości
W praktyce nie jest oczywiste żeby przy składaniu oferty zrobić listę inwentaryzacyjną. Dlatego już podczas składania oferty możesz wymienić najważniejsze przedmioty. Dlatego podczas wizyty na miejscu wykonaj zdjęcia. Zleć podpisanie tych zdjęć podczas zawierania umowy rezerwacyjnej. W ten sposób nie będzie potem żadnych dyskusji przy sporządzaniu inwentaryzacji.
W końcu inwentaryzacja jest sporządzana w okresie między rezerwacją a podpisaniem umowy sprzedaży. Nie byłby to pierwszy raz, kiedy inwentarz, który ostatecznie zobaczysz, jest znacznie bardziej zawężony niż się spodziewałeś.
Więcej informacji na temat umowy rezerwacyjnej znajdziesz tutaj.
Przygotuj szczegółowy wykaz inwentarza wraz ze zdjęciami
Dołącz szczegółowy wykaz inwentarza do umowy sprzedaży. Lista inwentaryzacyjna jest przecież integralną częścią umowy sprzedaży. W tym wykazie inwentaryzacyjnym opisujesz wszystkie przejmowane przedmioty, najlepiej ze zdjęciem i wyceną za każdy przedmiot. Na przykład: „Telewizor, w dobrym stanie, działający, marka, numer referencyjny produktu/artykułu, wartość: X euro, zdjęcie 4”. Jeśli to możliwe, poproś o faktury zakupu na cenniejsze przedmioty.
Dzięki temu uniknie się dyskusji, które przedmioty są wliczone w cenę, a które sprzedawca może zatrzymać. Jeśli podczas inspekcji przed podpisaniem aktu notarialnego okaże się, że brakuje pewnych przedmiotów, od razu będziesz mógł obniżyć ostateczną cenę zakupu. Zleć podpisanie tej listy inwentaryzacyjnej wszystkim stronom, w tym agentowi nieruchomości.
Lista inwentaryzacyjna jest również bardzo przydatna w przypadku deklaracji wyposażenia i późniejszego podatku od zysków kapitałowych. Hiszpańskiemu fiskusowi będzie wtedy o wiele trudniej udowodnić, że przeceniłeś wartość mebli, aby zapłacić mniejszy podatek.
4. Nie płać niczego gotówką
W Hiszpanii możesz zapłacić gotówką tylko do 1000 euro. Większe płatności gotówką nie są dozwolone. Kupując nieruchomość w Hiszpanii, zaliczkę wpłacasz przelewem, a resztę płacisz czekiem bankowym. Czyli za meble nie płacisz nic w gotówce.
